Verbale dell’assemblea di condominio, leggi bene e vede se c’è questo errore: se così fosse, è solo da annullare e non ha alcuna valenza.
Succede spesso così: una riunione che si trascina, qualche discussione di troppo, la voglia diffusa di chiudere in fretta. Alla fine si vota, si annuisce, si firma qualcosa e ognuno torna a casa convinto che la questione sia archiviata. Eppure, proprio in quei momenti, si annida uno degli errori più costosi della vita collettiva. Non parliamo di grandi scelte sbagliate, ma di piccole omissioni che sembrano innocue e che invece, col tempo, si trasformano in micce legali pronte a esplodere.
Un documento compilato in modo approssimativo, un elenco incompleto, un’informazione data per scontata. Tutto tace per anni, finché qualcuno decide di guardare meglio. E quando lo fa, il castello crolla. È quello che è accaduto in una tranquilla realtà del Nord Italia, dove una decisione presa senza apparenti problemi ha finito per arrivare fino al massimo grado di giudizio.
Questo errore nel verbale dell’assemblea di condominio può rendere tutto nullo: ecco di cosa si tratta
Al centro della vicenda non c’è il contenuto delle decisioni, né un contrasto acceso tra proprietari. Il nodo sta tutto nella forma.
Un principio spesso sottovalutato, ma che nel diritto è l’unica vera garanzia per chi non c’era, per chi ha votato contro o per chi scopre i fatti solo a posteriori.
Qui il racconto cambia prospettiva: stiamo parlando di un’assemblea condominiale e, soprattutto, di un verbale privo di elementi essenziali. Nel documento mancavano i nomi dei partecipanti e le quote millesimali, dati fondamentali per verificare se le decisioni fossero state prese nel rispetto delle maggioranze previste dalla legge.
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 558 depositata il 9 gennaio 2026, ha ribadito un concetto chiave: senza trasparenza nominativa non esiste volontà collettiva verificabile. Il verbale non è un semplice resoconto, ma l’unico strumento che consente di controllare se l’assemblea fosse validamente costituita e se il quorum dell’art. 1136 c.c. sia stato realmente raggiunto. In assenza di queste informazioni, le delibere sono nulle, indipendentemente dal loro contenuto.
Fogli presenze, unanimità e il conto finale (salatissimo)
Nel tentativo di difendersi, il condominio ha prodotto un foglio presenze separato, presentato anni dopo. Ma anche qui la Cassazione è stata netta: un documento non firmato, non richiamato nel verbale e basato su metri quadrati anziché millesimi ufficiali non ha alcun valore probatorio.
Nemmeno l’argomento dell’unanimità ha retto. Per i giudici, parlare di voto unanime non serve a nulla se non è possibile identificare con certezza chi abbia votato. Se la costituzione dell’assemblea non è verificabile all’origine, anche l’esito finale perde validità.
La vicenda si è chiusa con una lezione durissima: oltre all’annullamento delle delibere, il condominio è stato condannato per responsabilità aggravata, avendo insistito in una difesa ritenuta infondata. Il risultato? Oltre 14.000 euro tra spese legali, sanzioni equitative e contributi alla Cassa delle Ammende. Una cifra che pesa sull’intera collettività e che dimostra come, nel diritto condominiale, ciò che manca sulla carta può costare molto più di ciò che viene deciso.
In conclusione, la Cassazione ha anche chiarito che l’amministratore può impugnare le decisioni senza autorizzazione preventiva dell’assemblea. Ma quando questa autonomia si traduce in contenziosi temerari, il prezzo finale ricade sempre sugli stessi: i condomini. Una storia che insegna una cosa semplice e spesso ignorata: nei verbali, i dettagli non sono burocrazia. Sono tutela.
