Questi errori con gli affitti brevi possono arrivare a costare davvero caro: previste multe fino a dieci mila euro, meglio controllare prima ed evitarli.
C’è una linea sottile che, a partire dal 2026, separerà due mondi apparentemente simili ma giuridicamente molto diversi. Una linea che non riguarda le grandi catene alberghiere né le strutture tradizionali, ma un universo molto più diffuso, frammentato e spesso sottovalutato.
Una modifica normativa silenziosa, inserita tra le pieghe della Manovra, è destinata a produrre effetti concreti su migliaia di proprietari, investitori e operatori. E non si tratta solo di tasse. Per anni il confine tra gestione privata e attività economica è rimasto volutamente sfumato. Un equilibrio fragile, che ha a molti di operare senza essere considerati imprenditori, pur muovendosi in un mercato altamente remunerativo.
Errori da non commettere più con gli affitti brevi: previste multe fino a dieci mila euro
Dal 1° gennaio 2026, però, questo equilibrio viene riscritto. Una soglia numerica – apparentemente tecnica – diventa il vero spartiacque. E superarla significa entrare automaticamente in un altro regime, fatto di obblighi, controlli e responsabilità. Il chiarimento decisivo arriva dalle FAQ del Ministero del Turismo, che mettono ordine su quando un’attività diventa, a tutti gli effetti, imprenditoriale. Ed è qui che il quadro cambia radicalmente.
La novità riguarda direttamente le locazioni brevi e turistiche. Fino al 2025, era possibile affittare fino a quattro immobili senza che l’attività fosse automaticamente considerata d’impresa. Dal 2026, invece, il limite si abbassa in modo netto. Bastano più di due immobili perché scatti la presunzione di imprenditorialità.
Dal terzo appartamento in poi, la locazione – sia breve (fino a 30 giorni) sia turistica anche oltre i 30 giorni – viene considerata svolta in forma imprenditoriale. Con tutte le conseguenze del caso:
- obbligo di apertura della partita IVA
- presentazione della SCIA presso il SUAP comunale
- adempimenti amministrativi tipici delle attività ricettive
- rispetto dei requisiti di sicurezza e igienico-sanitari
- applicazione delle normative regionali e comunali
Il riferimento normativo è l’articolo 1, comma 595, della legge n. 178/2020, come modificato dalla Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025). Una modifica che non introduce nuove categorie, ma abbassa drasticamente la soglia di accesso al regime imprenditoriale.
SCIA, decorrenza e sanzioni: cosa sapere davvero
Le FAQ ministeriali chiariscono anche un punto cruciale: non c’è retroattività. La nuova disciplina si applica alle attività avviate dal 2026 e a quelle che, da quella data in poi, superano il limite dei due immobili. La SCIA diventa quindi l’adempimento centrale: va depositata allo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP) del Comune competente e consente agli enti locali di verificare la conformità urbanistica, sanitaria e di sicurezza degli immobili.
Attenzione, però: la mancata presentazione non è un dettaglio formale. Le sanzioni amministrative possono arrivare fino a 10.000 euro. Una soglia più bassa, controlli più stringenti e un perimetro normativo più chiaro: dal 2026, per gli affitti brevi, nulla sarà più lasciato all’interpretazione. E per molti, la differenza tra due e tre immobili non sarà più solo una questione numerica.
